2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過
2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范城市居住區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內城市居住區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區(qū)。
本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內住宅及其附屬的共用部位、共用設施設備和場地。
本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。
本條例所稱使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用人。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治原則。
物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，依據本條例規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定提供物業(yè)管理服務。
第五條 城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第六條 省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市（地區(qū)）、縣（市）建設或者房產行政部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門，負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主組織與管理
第七條 業(yè)主依照本條例規(guī)定享有對物業(yè)管理的權利，并履行相應的義務。
業(yè)主的權利：
（一）參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權；
�。ǘ┫碛羞x舉和被選舉為業(yè)主委員會成員的權利；
�。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（四）享有與交納物業(yè)管理服務費相符的服務；
�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動；
�。┓�、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主的義務：
�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（二）遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ┳袷匚飿I(yè)管理制度；
�。ㄋ模┙患{物業(yè)管理服務費和維修基金；
�。ㄎ澹┓�、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 居住區(qū)內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省建設行政主管部門制定。
居住區(qū)由所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門劃定。
第九條 業(yè)主大會應當有居住區(qū)內持有二分之一以上的投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會作出決定，應當經與會業(yè)主所持投票權的過半數通過。
業(yè)主大會每年至少召開一次。五分之一以上的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會。
業(yè)主可以書面委托他人出席業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會行使下列職權：
（一）選舉、撤換業(yè)主委員會成員；
�。ǘ┲贫I(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ⿲彶闃I(yè)主委員會的工作報告；
�。ㄋ模Q定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除；
（五）決定維修基金的續(xù)籌、使用和管理；
�。Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
前款所列（一）、（二）、（四）、（五）事項應經全體業(yè)主所持投票權的三分之二以上通過。業(yè)主大會的決定應當公告。
第十一條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權益的自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。
第十二條 居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入主業(yè)主達到百分之五十以上，應當召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
居住區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門，應當組織和指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
第十三條 業(yè)主委員會的組成和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會成員由本居住區(qū)內熱心公益事業(yè)、辦事公道、遵守紀律、有一定組織能力的業(yè)主擔任。
第十四條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，向所在地的縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十五條 業(yè)主委員會履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會；
�。ǘ⿺M定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；
�。ㄋ模┎捎谜袠嘶蛘咂渌绞狡赣梦飿I(yè)服務企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；
�。ㄎ澹┴撠熇m(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金，監(jiān)督維修基金的使用和管理；
（六）監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；
（七）調解物業(yè)使用糾紛；
�。ò耍I(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不得從事經營活動。
業(yè)主委員會活動經費，經業(yè)主大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十六條 業(yè)主委員會應當定期召開。業(yè)主委員會會議必須有過半數成員出席，作出的決定必須經業(yè)主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。
第十七條 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
第三章 前期物業(yè)管理
第十八條 前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設單位建設的住宅開始出售至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
實行前期物業(yè)管理的居住區(qū)必須經綜合驗收合格。
前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自行管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理。
第十九條 開發(fā)建設單位應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理的基本服務費，由入住的業(yè)主與開發(fā)建設單位按本條例第二十七條的規(guī)定約定。
前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位承擔物業(yè)的維修責任，但不得使用共用部位、共用設施設備維修基金。
第二十條 開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同時，同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
前期物業(yè)管理委托合同，應當按照前期物業(yè)管理委托合同示范文本的內容制訂，在同一居住區(qū)內收取基本服務費的標準應當一致。
第二十一條 前期物業(yè)管理委托合同終止后，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)的土地使用權證、居住區(qū)管理用房和居住區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單位建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業(yè)的土地使用權證，應當依法辦理變更登記手續(xù)。
第二十二條 開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必須的管理用房，其產權屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當將管理用房提供給物業(yè)服務企業(yè)有償使用，其收入用于居住區(qū)物業(yè)管理。
業(yè)主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。
第二十三條 按房改政策出售的公有住宅，具備下列條件的方可實施物業(yè)管理：
（一）居住區(qū)百分之八十以上住戶擁有住宅全產權；
�。ǘ┚S修基金已交付物業(yè)行政主管部門代管；
�。ㄈ┕灿迷O施設備及其他配套設施完善；
�。ㄋ模┯形飿I(yè)管理用房；
�。ㄎ澹┚幼^(qū)符合城市規(guī)劃要求；
�。┙浳飿I(yè)管理行政主管部門驗收合格。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十四條 從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，必須經物業(yè)管理行政主管部門核定資質等級，取得資質證書；未取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理服務活動。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
資質等級核定、崗位證書核發(fā)的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規(guī)定制定。
�。牭诙鍡l 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同包括：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)的基本情況；
（二）委托方和受托方的權利義務；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理服務事項和服務質量要求；
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理基本服務費的標準和收取辦法；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)的養(yǎng)護和維修；
�。┖贤钠谙蕖⒆兏徒獬�；
�。ㄆ撸┖贤K止時物業(yè)資料、財物的移交方式；
�。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；
�。ň牛╇p方當事人約定的其他事項。
物業(yè)管理委托合同生效后，物業(yè)服務企業(yè)應當在十五日內向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。
�。牭诙鶙l 物業(yè)管理服務的主要事項：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理；
�。ǘI(yè)主自用部位、自用設施設備的日常維修；
（三）綠化養(yǎng)護和保潔服務；
�。ㄋ模┍０卜⻊眨�
�。ㄎ澹┸囕v進出、停放的管理；
�。┪飿I(yè)管理委托合同約定的其他事項。
第二十七條 物業(yè)管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。
物業(yè)管理基本服務價格實行政府指導價。
業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務的價格。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、使用人提供特約服務的價格，由雙方商定。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)的服務項目和收費價格應當向業(yè)主、使用人公布。物業(yè)服務企業(yè)按照本條例規(guī)定提供并收取費用的，其他任何單位和個人不得向業(yè)主和使用人重復收費。
物業(yè)服務企業(yè)未同業(yè)主、使用人約定，自行提供服務并收費的，業(yè)主、使用人有權拒付。
第二十九條 為居住區(qū)提供水、電、氣、熱、通訊、有線電視的經營單位和其他單位向業(yè)主和使用人收費的，可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收代繳合同；未委托代收代繳的，有關單位應當直接到戶收取。
第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除時，應當結算物業(yè)管理服務費用，物業(yè)服務企業(yè)應當于十五日內向業(yè)主委員會移交下列資料、財物：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)檔案資料；
�。ǘ┪飿I(yè)管理用房和設施設備、場地；
�。ㄈ⿷斠平坏钠渌斘铩�
物業(yè)服務企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀上述資料、財物。
物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理職責，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務質量。
物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本條例規(guī)定行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理，并將處理結果書面答復投訴人。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十二條 物業(yè)的使用禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；
�。ǘ┱加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動公用設施設備；
�。ㄈ┐娣乓兹肌⒁妆�、劇毒和放射性物品；
�。ㄋ模├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
�。ㄎ澹┣终季G地，毀壞花草樹木；
（六）亂倒垃圾、亂堆雜物；
�。ㄆ撸﹣y設攤點、亂停車輛；
（八）排放有毒、有害物質，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；
（九）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；
�。ㄊ┓�、法規(guī)禁止的其他行為。
�。牭谌龡l 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當賠償。
�。牭谌臈l 物業(yè)公共部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓，造成其他業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)損失的，責任人應當賠償。
維修養(yǎng)護造成相關業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當賠償。
�。牭谌鍡l 業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和本省有關家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并接受其指導和監(jiān)督，但物業(yè)服務企業(yè)不得收取費用、保證金。
�。牁I(yè)主、使用人需要改變住宅用途的，應當經物業(yè)管理行政主管部門批準。業(yè)主、使用人使用物業(yè)不得損害相鄰業(yè)主和使用人的合法權益，造成損害的應當依法承擔民事責任。
�。牭谌鶙l 利用物業(yè)設置廣告和其他經營設施的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意，并辦理有關報批手續(xù)；經批準的，應當與業(yè)主委員會簽訂租賃合同，其收入納入物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。
第六章 物業(yè)維修基金的使用和管理
第三十七條 商品住宅和公有住宅出售后應當設立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。
維修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
�。牭谌藯l 維修基金按下列規(guī)定交納和提取：
�。ㄒ唬┥唐纷≌鍪蹠r，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納；
�。ǘ┕凶≌鍪蹠r，購房者按購房款百分之二的比例交納；
�。ㄈ┕凶≌鍪蹎挝怀鍪酃凶≌瑫r，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅不低于售房款百分之三十的比例提取。
購房者交納的維修基金，由售房單位代收。
維修基金不敷使用時，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
�。牭谌艞l 維修基金應當專戶存儲，�？顚Ｓ�。業(yè)主委員會成立之前，由物業(yè)管理行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會管理，物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。業(yè)主委員會成員不得侵占、挪用維修基金。
�。牭谒氖畻l 業(yè)主轉讓住宅所有權時，維修基金隨住宅所有權同時轉讓。住宅拆遷或者其他原因造成住宅滅失的，結余的維修基金應當按業(yè)主個人交納的比例退還業(yè)主。
�。牭谒氖粭l 使用維修基金由物業(yè)服務企業(yè)提出維修方案和預算，經業(yè)主委員會審定后實施，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十二條 維修基金的使用，應當建立使用計劃報批管理制度、財務管理制度、審計監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對帳制度。
�。牼S修基金的使用管理制度由省建設行政主管部門制定。
第七章 法律責任
第四十三條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬元以下罰款：
（一）未承擔前期物業(yè)管理責任的；
�。ǘ┏鍪圩≌赐瑫r簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務費不一致的；
（三）不承擔未出售住宅的物業(yè)管理費的。
第四十四條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款：
（一）居住區(qū)未經綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業(yè)管理的；
（二）前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉讓、改作他用的；
前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會移交居住區(qū)管理用房和有關工程建設資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款。
第四十五條 業(yè)主、使用人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下罰款。
第四十六條 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，造成經濟損失的，由責任人賠償。
業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定侵占、挪用維修基金，應當返還；造成損失的，由責任人賠償；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條 當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
對個人處以三千元以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質證書處罰的，當事人有權要求舉行聽證。
�。牭谒氖藯l 違反本條例規(guī)定的其他行為，依照有關法律和國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰。
第四十九條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十一條 非居住區(qū)寫字樓、商住樓的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。
第五十二條 本條例中有關的專業(yè)用語含義：
�。ㄒ唬┳杂貌课皇侵敢惶鬃≌瑑鹊呐P室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面部位；
（二）自用設施設備是指一套住宅內的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；
（三）共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（四）共用設施設備是指居住區(qū)內全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車座、公益性文體設備和共用設施設備使用的房屋等。
第五十三條 本條例自2001年1月1日起施行。
《中華人民共和國治安管理處罰法》（中華人民共和國主席令[2005]第38號）
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