陜西省物業(yè)服務收費管理辦法
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
未實行社會化物業(yè)服務的全省公共機構物業(yè)及原房改房的物業(yè)服務收費參照本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。省級價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門依據(jù)國家有關規(guī)定，制定全省物業(yè)服務收費政策，指導全省物業(yè)服務收費管理工作。
物業(yè)服務收費實行分級管理。按工商注冊同級管理或屬地管理的原則，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。
在省級及以上工商行政管理部門注冊登記并具備二級以上（含二級）資質和省級部門、系統(tǒng)等管理的三級以上（含三級）資質的物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記、具備各級資質（含在省級及以上工商行政管理部門注冊登記、具備三級資質）的物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務收費由設區(qū)市或同級價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。
省物價局會省住房和城鄉(xiāng)建設廳可根據(jù)實際情況授權設區(qū)市價格主管部門負責對屬省管物業(yè)服務企業(yè)的收費進行監(jiān)督和管理。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第七條 住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調節(jié)價，政府價格主管部門應規(guī)范其價格行為。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳根據(jù)《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，制定全省相應等級的基準價（《陜西省物業(yè)服務收費等級標準》附后）。
設區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務收費標準，理順高層與多層物業(yè)服務費的比價關系，每兩年公布一次并報省物價局備案。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制。前期物業(yè)服務收費備案，依據(jù)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》和《陜西省物業(yè)服務收費等級標準》，在當?shù)貎r格主管部門制定的政府指導價范圍內簽訂的，經物業(yè)行政主管部門備案的《前期物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議（規(guī)約）》約定的收費標準向價格主管部門備案。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，依據(jù)業(yè)主委員會與其聘用的物業(yè)服務企業(yè)按照上述原則，結合住宅小區(qū)或辦公寫字樓的實際情況簽訂的《物業(yè)服務合同》約定的收費標準向價格主管部門備案。
《前期物業(yè)服務合同》到期后仍未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方對收費標準協(xié)商不一致時，由小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織召開業(yè)主大會協(xié)調解決。
物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過三個月。
第十條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中約定。未實行社會化物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行，亦可暫按原收費標準執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)服務企業(yè)備案時應以獨立的小區(qū)或樓宇為單位，填寫《小區(qū)物業(yè)服務收費標準備案表》或《辦公寫字樓物業(yè)服務收費標準備案表》，同時提供物業(yè)服務企業(yè)有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、物業(yè)服務企業(yè)資質證、組織機構代碼證，經物業(yè)行政主管部門備案的由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》或業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》，成本核算資料等。
物業(yè)服務企業(yè)因服務內容、服務質量和成本費用變化，需要調整物業(yè)服務收費標準時，應與業(yè)主大會協(xié)商，業(yè)主大會須全體業(yè)主三分之二以上代表簽字同意變更物業(yè)服務合同相關條款后，重新向價格主管部門備案。
第十二條 物業(yè)服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。省物價局統(tǒng)一規(guī)定明碼標價牌（欄）的格式。各級價格主管部門按照管理權限，負責審核公示內容，其價格監(jiān)督檢查機構對明碼標價牌（欄）進行監(jiān)制和監(jiān)督檢查。
第十三條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。
第十四條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十五條 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤構成。物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金構成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成包括以下內容：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行的維修養(yǎng)護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用（不含生活垃圾處理費）；
4、物業(yè)管理區(qū)域內綠化灌溉、養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
8、經業(yè)主同意的其它費用；
9、法定稅費；
10、合理利潤。
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。
第十六條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬代管性質，為交納費用的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十七條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十八條 對供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。
第十九條 物業(yè)服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同標明的建筑面積為準。
由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質用于居住的應按照同類住宅物業(yè)服務收費標準收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收100%，用于商業(yè)（包括商業(yè)經營或為經營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收200%。
第二十條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：
（一）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負擔；業(yè)主也可以按照規(guī)定時間自行清運。
（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據(jù)實收取證件工本費。
（三）裝修押金：物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結束后15日內應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應如數(shù)退回。
上述收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。
第二十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由建設單位全額交納。
業(yè)主驗收房屋后從未入住，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第一個月開始其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規(guī)定向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。
第二十五條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會同意后據(jù)實收取。采暖期結束后，須向業(yè)主公布收支情況。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十七條 交通工具停放服務費按照《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放服務價格管理辦法》執(zhí)行。
第二十八條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內容、服務標準的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十九條 經備案的物業(yè)服務收費，須辦理《收費證》并認真做好明碼標價工作。收費單位須在《物業(yè)服務收費標準備案表》及《收費證》有效期內實施收費。
第三十條 本辦法自2012年10月1日起執(zhí)行。陜價經發(fā)〔2011〕82號同時廢止。
陜西省物業(yè)服務收費等級標準
單位：元/㎡·月
一、多層住宅（六層以下，含六層）
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
0.45 |
0.40 |
0.35 |
0.30 |
二、高層住宅
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
1.50 |
1.20 |
0.90 |
0.70 |
三、辦公寫字樓
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服務等級 |
一級 |
二級 |
三級 |
等外 |
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收費標準 |
5.00 |
4.00 |
3.00 |
2.00 |
說明：
1、此物業(yè)服務收費等級標準依據(jù)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)的《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，按照質價相符的原則制定，物業(yè)服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據(jù)實收�。隀z費實行政府定價，嚴格按省物價局新定標準執(zhí)行），并定期公布收支情況，物業(yè)服務成本中不包含上述費用。
3、上述收費標準為基準價，設區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務收費標準。
4、多層住宅小區(qū)容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時具備電子對講、紅外線監(jiān)控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執(zhí)行。
5、住宅、辦公及營業(yè)用房以房屋實際用途區(qū)分。
6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%，用作營業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收200%。
7、不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執(zhí)行。
8、服務高于《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》的樓宇，收費標準屬市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自行約定。 |
